不動産に関する4つの遺産分割方法とは?(土地建物の相続問題)

遺産分割

 

○不動産の遺産分割方法によって発生する相続争い

家族が亡くなると相続が発生します。相続人が複数いる場合には、相続人間でどのように相続をするかの話し合いをすることになります。これを遺産分割協議と言いますが、協議の際に問題になりやすいのが、不動産をどのように分割するかということです。

現金や預金などについては、それらの金額を相続人の数で割るなどして分割することも容易ですが、不動産は単純に相続人の頭数で割って相続するということではうまくいかないことが多いでしょう。もちろん、ある程度の広さのある土地であれば相続人の頭数で分割することは可能かもしれませんが、土地の上に建物が建っている場合にはそれを輪切りにして分割するわけにはいきませんし、まとまった面積の土地とそれを細かく分割した面積の土地では価値も変わってきます。また、道路付けの問題などで分割後の土地の便利さや価値が変わってくる場合もあります。

したがって、遺産に不動産が含まれている場合には、その分割方法について争いが生ずる可能性があります。

そこで、ここでは不動産の分割についての方法や注意すべきポイントなどについて述べることにしましょう。

Xが死亡して相続が始まり、相続人としてXの子であるA、B、Cの3人がいた場合に、Xが生前自宅として使用していた土地建物を分割するケースを前提に説明していくことにします。

 

1.不動産の分割方法の種類

不動産を分割する場合には、いくつかの選択肢があります。

それぞれの方法にはメリットもあればデメリットもありますので、ケースに応じて最も適した方法を選択する必要があります。

 

(1) 現物分割

最も単純な方法が現物分割と言われるものです。これは、遺産である土地を分割(分筆)して複数の相続人のそれぞれが分割された不動産を相続するものです。

設例で言うと、土地をA、B、Cの3人が分筆した上で相続し、それぞれの名義にするのがこの方法です。

遺産に複数の土地が含まれている場合や、分割してもその後の利用に差し支えがない程度の広さがある土地の場合には、この方法によることができます。

逆に、あまり広さがない土地の場合には、それぞれの相続人が相続する土地が狭くなってその後の利用に支障が出ることがありますので、あまり向かない方法と言えます。また、分筆のできる土地と違って、建物は分ける方法がありませんので、建物の現物分割はできません(マンション1棟など区分所有のできる建物は別です)。

 

(2) 共有分割

不動産を分割しないで、相続人全員の共有とする方法が共有分割と言われるものです。

設例で、土地建物を具体的に分割しないまま、A、B、Cが皆で共有者となるのがこの方法です。共有持分の割合は協議で決めることになります(例えばA、B、Cそれぞれが共有持分を3分の1ずつとして土地建物を共有する)。

相続人のいずれもすぐには土地を利用したり処分したりする予定がない場合には、共有分割によることも一つの方法でしょう。

しかし、その後実際に土地を利用しようとする場合にはその時に共有状態の土地をあらためて分割しなければならなくなることもありますので、結局二度手間になってしまうことも考えられます。また、A、B、Cらが死亡したときには、その相続人がA、B、Cの共有持分を相続することになりますので、共有関係が更に複雑になってしまいます。

共有分割は、いわば解決を先延ばしにするものですので、協議がどうしてもまとまらない場合など、特殊な事情がある場合以外は避けるのが無難かもしれません。

ただ、Xの妻Yが存命で、近い将来Yの死亡によりYの相続も始まる可能性がある場合などには、Yが死亡した時にも遺産分割協議をしなければならなくなりますので、それまでの間共有にしておくというのも一つの方法です。

 

(3) 換価分割

換価分割とは、土地を売却した上で、売却代金を相続人間で分割するものです。

設例で、A、B、Cが協議の上で土地建物を第三者に売却し、代金を3等分するというような場合がこれに当たります。

結局はお金を分割するのと同じことになりますので、相続人のいずれもが土地を使用する予定がない場合には便利な分割方法と言えます。また、不動産を手放してしまうわけですからその後固定資産税などの税金の負担をする必要もなくなります。

ただ、売却は相続人全員で行う必要がありますので、相続人のうち誰か1人が売却に反対するとこの方法を取ることはできません。売却自体には賛成でも、実際の売値に誰かが納得できないという場合も同じです。

また、不動産によっては、なかなか買い手がつかないということもあり得ますので、よく不動産業者と相談をしておく必要があるでしょう。処分に時間が掛かりそうな場合には、とりあえず(2)の共有分割の形を取っておき、買い手が現れ次第売却するという方法も考えられます。

 

(4) 代償分割

例えば、設例で、AがXと生前に同居しており、AはXの死後も土地建物にそのまま住み続けたいと考えているという場合に、Aが土地建物を単独で相続し、BとCに対して土地建物の価値の3分の1ずつをお金で支払う方法を取る場合があります。土地建物を単独相続する「代償」としてAが差額(「代償金」といいます)を支払うので、代償分割と言われています。

B、Cが土地建物の相続に興味がなければ差額はお金でもらえるので特に損はありませんし、Aの住居も確保できますので、相続人のうちの誰かが単独で不動産を相続したい場合には良い方法と言えます。

ただ、AはBとCに対してまとまったお金を支払わなければなりませんから、Aに金銭的に余裕がないと取ることは難しい方法でもあります。

 

2.まとめ

以上のように、遺産に不動産が含まれている場合にはケースに応じて分割方法を検討する必要がありますが、その際、それぞれの相続人がどのような希望を持っているのかをしっかり把握しておくことが重要です。

不動産を相続したいのか否か、相続するとすればその後どのように利用しようとしているのかなど、それぞれの相続人がどのような考えを持っているのかによって取るべき方法は異なってきます。

ケースごとの判断をするのは簡単ではありませんので、不動産の分割については弁護士に相談することをお勧めします。

相続問題は、時に大きなトラブルをもたらしますが、問題となるのは相続人間の仲が悪いときだけとは限りません。今回取り上げたような不動産の問題が絡む場合など、相続が複雑になってしまい、その中でも公平に相続したいというケースもあります。相続の手続きが長引くと、相続税の納付までに遺産分割協議ができず、余分に延滞税が発生してしまうこともありますので、早期に満足のいく相続を行うには、法的なサポートがとても大切になります。

 

3.遺産相続問題は田中法律事務所までご相談を

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